Städtebauliche Kalkulation
Die Entwicklung einer Baufläche ist mit verschiedenen Kosten verbunden. Am Ende steht jedoch ein hoher Ertrag.
In einer sogenannten städtebaulichen Kalkulation wird überschlägig ermittelt, ob die Entwicklung wirtschaftlich ist.
Oder wie groß der erforderliche Zuschuss (also der Verlust durch die Entwicklung) ist:
Wir meinen: Wenn die Flächenentwicklung öffentlich mit Zuschüssen subventioniert wird, dann muss darüber öffentlich gesprochen werden.
Dazu haben wir die Gemeinde angeschrieben und auch im Rat am 17.03.2022 Einwohnerfragen gestellt.
Das Ergebnis ist erschreckend:
Zunächst hat der Bürgermeister nicht verstanden, dass die Kalkulation der AGEG (vertraulich) und eine Kalkulation der Gemeinde zwei verschiedene Dinge sind - in die auch unterschiedliche Faktoren eingehen.
Dann wurde darauf verwiesen, dass die Erschließungskosten vor der Ausschreibung nicht bekannt seien.
(Das Prinzip "Kostenschätzung" scheint unbekannt.)
Die Gemeinde (Herr van Roje) kennt das Konzept einer solchen städtebaulichen Kalkulation nicht.
Wörtlich hieß es: das haben wir noch nie gemacht, das macht keine Gemeinde im Umfeld.
Da muss man sich doch fragen - wie verantwortungsvoll geht die Gemeinde mit öffentlichen Mitteln um, wenn Millionengeschäfte begonnen werden, ohne sich vorher über die Gesamtkosten Gedanken zu machen ???
Wie in vielen Punkten müssen wir also selbst ein paar Annahmen treffen, um eine grobe Idee von Aufwand und Nutzen zu gewinnen:
Einzelposition
| Flächenpreis | Fläche
| Summe |
Kaufpreis der Grundstücke (Mutmaßung als entwicklungsfähiger Acker) | 10-20 €/m²
| 85.000 m² | 1,7 Mio. €
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Planungs- und Gutachterkosten |
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| 50.000 €
|
Baukosten Straße/ Kanal (überschlägig) |
| | 1 Mio. € |
Herstellungskosten Wege/ Begrünung/ Rückhaltebecken (überschlägig) |
| | 500.000 € |
Zwischenfinanzierung (zzt noch vernachlässigbar) | | - | - |
Gesamtkosten | | | 3,25 Mio. €
|
Nettobauland (Erschließungsbeitrag 2) | 50 €/m² | 55.000 m²
| 2,75 Mio. €
|
Feuerwehrfläche (Preisfiktion) | 30 €/m² | 4.000 m²
| 120.000 €
|
Einnahmen | | | 2,87 Mio. €
|
Die Kalkulation stellt einen deutlichen Verlust dar.
Allerdings sind die angegebenen Kosten nur Schätzungen, insbesondere der Kaufpreis für die Fläche hat großen Einfluss.
Komplett fehlt: Die Baukosten für die Anpassung von Straßen im Umfeld des Plangebiets, also der Stichs von der Vogelrute und der Ondrup-Ondruper Straße. Hier sind erhebliche - also teurere - Eingriffe erforderlich.
Teilkalkulation eines Änderungsvorschlags
Übersichtlicher ist eine Kostenberechnung zu bestimmten Änderungsvorschlägen:
Bebauungsplanentwurf Februar 2021 (Auszug) Änderungsvorschlag der BI, 2022 (Auszug)
Hier ist ein Teil des Gewerbegebiets südlich des Schwatten Pättkens weggelassen (ca. 7.500 m²).
Die Stichstraße dorthin nach Süden kann deshalb entfallen (ca. 750 m²).
Stattdessen wird das Rückhaltebecken aus dem Gewerbegebiet dorthin verlagert.
Nördlich des Pättkens entsteht dadurch zusätzliche Gewerbefläche (ca. 2.500 m²).
(Die Veränderung der Erschließung am nördlichen Bildrand ist hiervon unabhängig und wird nicht betrachtet.)
Überschlägig enthält die Planung der Gemeinde also ca. 5.000 m² mehr Gewerbeflächen.
Dafür wird eine Stichstraße von ca. 75 m Länge erforderlich.
Einzelposition
| Einzelpreis | Maß
| Summe |
Kosten für die Herstellung der gewerblichen Straße
| 250 €/m²
| 750 m² | 187.500 €
|
Kosten für einen Kanal
| 3000 €/m
| 75 m
| 225.000 €
|
Herstellungskosten Wege/ Begrünung/ Rückhaltebecken (überschlägig)
Diese Flächen bleiben gleich oder werden geringer.
Deswegen können Sie bei der Kalkulation außer Acht bleiben.
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| | -
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Mehrerlös Gewerbeflächen
| 50 €/m²
| 5.000 m²
| 250.000 € |
Im Vergleich ist direkt erkennbar, dass die gemeindliche Planung im Vergleich zum Vorschlag der BI mit deutlichen Mehrkosten verbunden ist. Das zusätzliche Gewerbeland ist völlig unwirtschaftlich!